L’urbanisme est souvent perçu comme une compétence « mairie ». Pourtant, depuis plusieurs années, les règles ont changé. Les maires ne décident plus seuls de ce qui peut être construit ou non sur leur commune. Explications.
Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi), une règle commune
Le PLUi est un document qui fixe les règles d’occupation des sols : zones constructibles, hauteurs autorisées, types de bâtiments… Il est élaboré à l’échelle de la communauté urbaine Grand Paris Seine & Oise et impose un règlement commun aux 73 communes. Le maire doit appliquer les règles du PLUi. Il ne peut pas refuser un projet qui le respecte même s’il le juge inadapté localement.
Le SDRIF-E : un nouveau cadre régional
Le SDRIF-E (Schéma Directeur de la Région Île-de-France–Environnemental) est le document de planification urbaine à l’échelle régionale. Il remplace le SDRIF précédent et intègre de nouvelles priorités : sobriété foncière, transition écologique, maîtrise de la densification. Approuvé par décret en juin 2025, il s’imposera aux documents locaux comme le PLUi, qui devra être révisé en 2027 pour s’y conformer. Cette révision pourra permettre à Gargenville de limiter certaines zones de densification, en cohérence avec les orientations régionales. Mais ces ajustements devront rester compatibles avec la loi SRU.
La loi SRU : une contrainte supplémentaire
Depuis 2000, la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) impose entre 20 et 25 % de logements sociaux aux communes qui :
- Comptent plus de 3 500 habitants ;
- Font partie d’une intercommunalité de plus de 50 000 habitants ;
- Sont situées dans une « zone tendue ».
Comme Gargenville remplit ces critères, notre Ville a l’obligation d’atteindre 25 % de logements sociaux sous peine de pénalités financières. Notre taux est d’aujourd’hui d’environ 19 %. Cette obligation est imposée par l’État. Les préfets ont l’autorité de délivrer des permis de construire à la place du maire si les objectifs ne sont pas atteints. Le maire ne peut donc pas « refuser le logement social » : il doit composer avec cette contrainte nationale, tout en veillant à l’intégration locale des projets.
Des ventes de terrains subies
On entend souvent que « le maire vend les terrains aux promoteurs ». En réalité, la majorité des projets immobiliers viennent de ventes privées entre particuliers et promoteurs. Un particulier vend son terrain à un promoteur, qui dépose ensuite un permis de construire. Le maire ne peut ni empêcher la vente, ni choisir l’acheteur, ni refuser un projet conforme au PLUi. C’est notamment le cas des projets suivants : Bâtigère (47 avenue Lucie Desnos), CDC Habitat (3 rue des Frères Lumières) ou Green City (53 rue Pasteur)
Beaucoup plus rarement, la Ville peut choisir de vendre un terrain municipal à un promoteur. Cette vente est encadrée par la loi. Elle doit être votée en conseil municipal. Elle est soumise à des règles de publicité et de mise en concurrence. Sur le mandat 2020-2026, cela concerne uniquement la vente du terrain de l’ancien Centre Ados, avenue Victor Hugo.
Refuser un permis de construire : pas si simple
Le maire instruit toutes les demandes de permis de construire, mais il ne peut pas les refuser arbitrairement. Un refus doit être motivé juridiquement : non-conformité au PLUi, atteinte à l’environnement, non-respect des règles de sécurité… Un refus injustifié expose la commune à :
- Recours gracieux ou contentieux : un promoteur peut contester un refus devant le tribunal administratif. La décision peut entraîner de lourdes indemnisations pour la commune, sans compter les frais d’avocat.
- Responsabilité personnelle du maire : en cas de faute manifeste, sa responsabilité peut être engagée.
Un programme immobilier : pour l’argent ?
Un programme immobilier n’apporte pas de bénéfice direct à la commune, sauf dans le cas de la vente d’un terrain communal. Lorsqu’un particulier vend son terrain à un promoteur, la commune ne touche rien de la vente du terrain ni du chiffre d’affaires du promoteur. Elle perçoit uniquement :
- La taxe d’aménagement : versée une seule fois, lors de la délivrance du permis de construire. Elle finance des équipements publics (voirie, écoles, réseaux).
- La taxe foncière : perçue chaque année, mais elle ne couvre pas les coûts induits par les nouveaux habitants (scolarisation, voirie, services publics).
Quels leviers restent-ils pour agir ?
Un maire peut négocier certaines modalités des projets immobiliers avec les vendeurs particuliers et les promoteurs afin de les adapter aux réalités locales. C’est ce que notre équipe a mis en œuvre pour les programmes « Kaufman & Broad » et « Le Ponant ».
Il peut également travailler avec l’intercommunalité pour faire évoluer le PLUi. Lors de la révision du PLUi prévue en 2027, nous défendrons les intérêts de Gargenville pour limiter l’étalement urbain et renforcer les contraintes de construction là où cela s’impose auprès de GPSEO.
Zoom sur le droit de préemption
Le droit de préemption urbain (DPU) permet à la commune d’acheter un bien immobilier en priorité, à la place de l’acheteur initial. Mais son usage est encadré et complexe.
Il ne peut être exercé que dans les zones préalablement délimitées par délibération du conseil municipal. Il doit répondre à un objectif d’intérêt général : création d’équipements publics, politique de l’habitat, réserve foncière, etc. La commune doit payer le prix du bien, ce qui suppose un budget disponible et une stratégie foncière claire, ainsi qu’un projet d’investissement.
Contrairement à ce que nous pouvons lire sur les réseaux sociaux, le DPU n’est pas un « joker anti-promoteur » : il ne peut pas être utilisé pour bloquer une vente privée sans motif légal et sans projet concret.